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聂梅生:中国房地产市场存在泡沫化的趋势

发布时间:2020-05-23 19:00 点击次数:

 

全联房地产商会创会会长、清华校友总会房地产协会会长 聂梅生教授

  三个大问题。一个是形势。一个是十年调控给我们留下了什么样的思考题,一个是未来城镇化与房地产的市场化。

  今年房地产各项指标处于高位,而且差不多是历史上最高,但是下行趋势已经形成,并且还将继续。年初的时候,全国包括商业地产的房价,一二三四线的涨幅大概是18.8%,到了年末,就是最后的11月份刚刚得出来的数据是涨幅只有8.1%,还有一个月,涨幅还会下,有可能破8,破8是什么概念呢?就跟今年GDP的涨幅差不了多少。房价同比在下降,但是涨幅还是可以的。

  第二个非常重要的数据,今年GDP假定是7.5%的话,新建住宅都在7.5%以下的涨幅,只有十几个城市涨幅比较高,上海全国第一,涨幅20.1%。二手住宅就更不用说了,只有几个城市二手住宅是在GDP以上,还有在CPI以下的,那就是负增长。

  商品房销售面积和销售额都是增幅在下降,销售量是年初50%,现在是20.8%,但即使是20.8%也比去年高多了。

  资本金到位情况是比较平稳,开发商不差钱,资金很充裕。房地产投资增速也在下降,但是到11月份的时候上升了一点,上升的这点投资去了哪里呢?去了土地,土地一直在负增长,去年是负的22%,今年一直是负增长,10月份是负的3.6%,结果11月份一下子上升到正9.9%,增加的那一点投资都买地了,甚至抢了地王了,这不是好事。翻正以后,10%的上去了,这意味着明年面粉已经到这个价格了,预示着什么呢?所以不要说房地产投资增长了,增长到哪儿了呢?增长到土地上了。

  07年到现在的整个固定资产投资和房地产投资增幅,蓝线是固定资产,红线是房地产,到现在已经不那么剧烈波动了,因为政府回归市场以后没有很大的政策了,所以房地产投资和固定资产投资今年基本是在20%左右,差不了太多。

  第一个大方面我就说到这儿,说到形势,第一句话就是各项指标仍在增幅的高位,但是增幅在逐月回落,趋势明显。第二句话是全国各个地区、各个城市的差异化已经形成,而且非常明显。甚至于一二三四线城市当中的不同地区,差异化非常明显,这也是符合市场规律的。

  下面讲第二方面,十年调控给我们留下了什么样的思考题。昨天财经峰会夜场的背板就叫"地产泡沫"。关于拐点和泡沫的问题,虽然这十年来大家不断在说这件事情,各种各样的预测甚至赌局也设了不少,但基本上不太准,当初说房子要下降40%甚至50%,这不是政府在说的,甚至银行都在说下降了多少,所以老百姓大部分上当。为什么不准呢?是因为我们十年调控主导的思想,就是要熨平经济周期。我们不会有市场周期,只有文件周期,只有调控周期。文件周期大概是形成了一年左右一个拐点,或者一到五年一个拐点,这不足以完成房地产开发的全过程,是开发商没办法按照市场规律去做这件事情,只有按照拆这个文件,开发商应该怎么应对,赶紧开会。在一个充分的市场经济情况之下,一定是存在周期的,有周期就有拐点。

  关于泡沫,泡沫的事情也讨论了很多,现在也不断在讨论。我总结一下,目前对中国房地产市场的估计,大概三种看法。第一种看法是增幅在振荡下降,如果中国房地产搞得好,会实现软着陆。第二种观点是房地产泡沫巨大,从来都有泡沫,这个泡沫早晚得破裂,一破裂就会崩盘,就会影响中国经济,影响银行。这种看法可能涉外的一些金融机构或者评估机构,包括得诺奖的经济学家也会有这种看法,因为有泡沫,早晚会破。第三种看法是高歌猛进,认为中国房地产还早得很,又要城镇化,如果原来是黄金十年的话,那么将来就是白金十年,甚至有的说是钻石十年,从来没有这么好的发展机遇。大概也类是这样三种看法。

  泡沫形成的原因各不一样,我们不要讲得太笼统,我觉得这两条应该是衡量有没有泡沫的依据,他们考虑对不对。第一,房地产的增长和房价的增长是不是脱离了当期经济的基本面。如果现在国家肯定经济是在下行,GDP是从两位数变成一位数。这个期间如果房地产逆势上行、高跟猛劲,这是不是泡沫化的趋势?也有不同看法,有人说我们就是要抓住这个逆势,经济下行房地产就得上行,才能把经济抵上去。我认为如果这样持续不断的做,肯定是向泡沫推进,因为经济不支持。第二是基本的支付能力是不是支持,如果支持能力长期不支持,那么也就是向泡沫推进。

  现在中国房地产市场我认为是存在泡沫化的趋势,一个是因为经济下行,一个是因为人均收入赶不上,今年人均的收入很可能赶不上GDP的增长,城乡二元化的问题不解决,很难保证收入往上走,只能是差异越来越大。部分城市已经形成了泡沫,并且开始破裂,比如温州、鄂尔多斯,老说这两个城市,其实真的不只这两个城市存在这些问题。但是不存在崩盘问题,为什么呢?就是因为中国整个房价形成的高房价的两个因素,第一个因素是货币因素,第二个因素是土地因素。这两个因素是推动高房价的因素,这两个因素改变哪一个都不容易,都变不了,不可能把M2一下子搞得特别低,那中国其他经济怎么办?所以货币原来超发的这部分,一时半会下不去,虽然现在已经在调整了。第二,土改没有那么容易,土地出让金这件事一时半会改变不了,最后11月份又抢了那么多地,那么多地王,所以这两件事不改变,中国高房价的事不会一下子发生变化。不动大手术是不行的。另外,中国的房地产实际上已经到了大到不能倒,尤其到转型期,这时候房地产不可能崩盘的。所以这些因素来说,尽管房价高,尽管有泡沫化推进的趋势,尽管有些城市已经形成了泡沫,开始破裂,但不会影响全局性的问题。

  政府归政府,市场归市场,我们很清楚,过去十年来是政府归政府,十年出了70个大文件,平均一年7条,力度很大。以房价为主要目标的调控周期,形成了明显的政策周期。2005年到2013年期间,我把70条浓缩成最最重要的7条,只要房价上,一定有一个红线往下压,只要房价下,一定有一个线往下压,然后形成了这样的政策周期。我简单谈一下我的看法。

  第一,以房价为调控目标的调控应该是失效的,我们拿事实说话,如果是有效,房价就不会到2013年这么高。所以以房价为目标的调控手段值得反思,事实证明效果不大,甚至于无效。但是十年调控当中最重要的成果是保障房,统一了保障房的思想,到最后政府归政府的第一件事情政府要做的就是保障房,所以三中全会以后,还有中央经济工作会议重点讲房地产,第一就是讲保障房,这一点是应该充分肯定的。

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