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张杰:中央商务区楼宇经济发展

发布时间:2020-05-23 19:00 点击次数:

  房讯网讯 综合体当中最具含金量的写字楼,顶级写字楼所在地地方CBD,再说一下CBD的楼宇经济和其他地方的楼宇经济有什么不同的地方。

张杰:中央商务区楼宇经济发展

首都经济贸易大学教授 张杰教授

  去年的今天,济南要打造一个14万平米的城市综合体,但是这是二线城市。几年前,杭州市委市政府专门下文对于城市综合体的建设和管理做出的通知。说明什么呢?说明城市综合体热起来了。二线城市热,一线城市热不热呢?一线城市会更热。自贸区的房租翻倍的涨。全世界都是这样,最贵的写字楼都在什么地方呢?为什么在这个地方?主要的功能有商业、办公、酒店、休闲、居住等等,城市综合体的发展怎么会有这样的热度呢?大家为什么都往这个地方来积聚呢?这张图给了一个大致的说明。城市综合体源于城市、发展于城市、形成于城市,是为了解决原来单功能集群所不能解决的问题而诞生的功能混合、高密度的建筑单元。

  全世界有很多城市综合体,城市综合体一般都在什么地方积聚呢?这张图里我标出来了,一般来说有两个路径,一个路径是交通干道和主干道,第二个路径是区域的商务中心点。为什么中心区往往是城市综合体密集的地方呢?因为这个地方的含金量最高。北京的CBD我们通常叫中央商务区,或者商务中心区,意思是一样的。这张图是北京市2005年写字楼聚集区,服务业密集,这些服务业都密集在二环、三环之间的写字楼里面。在上午中心一千米左右,或者一千米的缓冲区内,我又绘了一张图,这是全北京写字楼的亮点,其中有两个小红点,左边是金融街,右边是CBD,金融街在西扩,CBD在东扩,为什么它们俩都要扩呢?因为地方不够。这些地方用来干什么呢?盖写字楼。

  北京写字楼商务圈的分布图,数字结点是2012年12月31日,大家可以明显看得出来最大的商圈在什么地方?就在各位脚底下,咱们的富力酒店也属于CBD功能区的一个单元。

  生产性服务业和写字楼空间耦合度差异图,写字楼的分布是先中心、后外环。

  北京有16个区县,大家都要搞写字楼,最顶级的写字楼在哪儿呢?最高的中心在CBD,CBD是顶级写字楼所在的地方。世界上第一个CBD是在英国,中间是伦敦金融城,东边是金丝雀码头,西边是紧挨着海德公园,既有贵族气息,又有文化品位。第二是香港CBD,然后是巴西、印度,北京的CBD排名第七。从产业经济发展的趋势来看,写字楼在CBD是大有可为的,CBD在我们国家城市经济之中又有什么样的定位呢?2012年9月商务部专门发了一个文,这个文发给谁呢?各直辖市副省级人民政府办公厅,直接发给各省政府,要求对中央商务区的建设做出规范。做出规范的背景是什么呢?据我个人统计,到2009年的时候,政府组建管委会,并发文筹建的CBD有57个。北京CBD已东扩完毕,北京CBD是1993年12月份国务院发文准备筹建,最早的时候北京CBD只有3.99平方公里,现在往东扩了2.99公里,合起来差不多7平方公里。

  CBD用现在时髦的话讲就是高端、大气、上档次。高档有三高。CBD里面低资本、低价值的产业无法立足,只有三高才可以。高端服务业,比如金融业、文化创意服务产业、商务服务产业。产品要有高附加值,如果入不敷出就待不下去。高技术含量,人才都是全球的高管,高人力资本。大气是开放,搞商业、搞商务,没有面对全世界的系统和规划就没有办法搞成,而且现在是经济全球化的时代,所以必须开放。上档次,意味着一个品牌,为什么大家都往CBD里边扎呢?因为CBD里面既有面子,也有里子,面子是什么?品牌。里子是什么?实力。

  CBD的楼宇经济和其他地方的楼宇经济相比有六大特点,第一大特点是区位非常重要,地理位置非常重要。伦敦的写字楼最贵,是因为捱着白金汉宫,是因为它旁边十米之外就是海德公园。北京CBD和金融街很重要,上午董老师说一行三会在什么地方,我们国家的金融管理中心、总部管理中心什么地方,都是因为他们的区位所致。第二是产业,是我们垂直的印钞机,它的税收贡献非常突出,北京CBD去年叫亿元楼,营业额十个亿以上,税收一个亿以上,就叫亿元楼。北京市的市域面积1.46万平方公里,用来建楼的面积1386平方公里,以千分之三的比例,汇集了40栋亿元楼、6栋10亿元楼、3栋30亿元楼。140家跨国地区总部,税收贡献特别突出。土地是高度集约利用,以不到千分之三的面积汇集了全北京70%的跨国公司地区总部。2012天北京CBD是咱们世界商务区联盟的轮值主席国。北京CBD现在已经打开了自己的窗口,准备成为全世界范围内中央商务区的一个重要成员。不单单是商务区轮值主席的位置,更是全世界范围内的人流、物流、资本流、信息流、财富效益。

  辐射效应非常明显,今天上午有一位老总谈到了科技商务区,科技商务区前景非常光明,为什么呢?因为CBD的土地集约利用,土地有限,企业是源源不断的,只要有财富,只要有市场,企业会涌进来。最后的结果大致会形成什么情况呢?从中央商务区到附近,沿着交通干道不断扩散,所以TBD将来大有希望。

  服务体系一定要非常发达。CBD楼宇经济对于一个城市的税收有着至关重要的作用,从今天开始或者从现在开始,CBD楼宇经济会有什么样的发展趋势呢?我个人观点可以归纳为12个字。一线提升、二线集聚、三线发展。一个基本的国情是我们国家的资源配置是不均衡的,按照联合国的口径100万以上的人口就成为特大城市,咱们国家北上广深早已超过千万人口,因为资源配置不均衡,导致楼宇经济、导致写字楼的含金量在各个地区不一样。

  我重点介绍一下一线提升。这张图是截止2012年为止全国写字楼空置率,北京是2.8%,上海7.4%,杭州是19.4%。为什么特别是国外的资本家、国外的投资者,做PE也好,他们有着恐惧的心理还要来中国投资呢?因为中国有金子,有金子就要来中国走一走。

  CBD楼宇经济提升有三个条件,提升高度、提升服务、提升水平。这张图是2012年11月26日北京CBD东扩以后核心区地块集体申请拔高,原来规划300米,申请增高到405米,原来规划150米,申请增高到238米,北京的第一高楼大家都有印象,京广中心209米,后来是银泰,再到后来是国贸三期330米,2016年底我们要兴建的中国樽可规划面积是258米。这是面子上。

  从里子上来说,高度是什么呢?跟水平有关系。这张图是北京CBD的俯瞰图,要提升水平。哪些水平呢?有七个方面,商务部正式下文规定了哪个地方要建CBD,哪个地方要出超A、超甲写字楼,看这七个方面到不到位。第一个方面是经济集中组和国际化发展程度,有没有老外,不单单是老外的跨国公司地区总部,有没有老外的总部,有没有直接支配全球资源链接全球市场,品牌总经销、总代理数量,这是楼宇经济核心的要素点。第三是金融,有没有要素市场,资产业务规模怎么样,交易规模怎么样。第四是营商,能不能开展全世界性的会展服务。还有文化创意、人力资源、基础设施配套。一共七个方面。

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