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陈国强:未来房价上涨压力会有所减缓

发布时间:2020-05-23 19:00 点击次数:

 北京大学的教授、中国房地产学会副会长 陈国强先生

  今年对于房地产市场来说,是一个非常特殊的年份。年初的国五条之后,我们新一届中央政府对于房地产市场保持了一种观望的状态和静默的状态,说得很少,做得同样也很少。但是政府的无为而治,换来了一个新的丰收之年。前11个月数据已经出来了,从销售面积增长20%以上,销售金额同比增长30%以上,土地市场今年又会创新高。由此看,政府对于房地产市场,尤其是商品房市场这样的一种无为而治的状态,对于行业来说,恐怕更多是利好。当然我们也注意到进入四季度之后,政府对于房地产密集的一系列政策信息,还是回到今天主题上来,从十八届三中全会来解读对于我们行业可能带来的影响。

  年末除了三中全会,还有一系列其他重要的会议,中央经济工作会、城镇工作会,包括仅次于中央政治局的涉及房地产的一些意见。

  从三中全会的报告来说,大家都注意到了,对于新一届中央领导集体、对于新一届中央政府而言,可以视为新的执政纲领,内外对于这一份决定、报告的评价是非常热烈的,大家也注意到,两万多字的篇幅当中,涉及房地产的内容非常有限,和上一届政府三句话不离房地产,相关联的内容非常丰富。对于未来行业发展意义深远、影响深远。

  由三中全会的报告,包括相关的中央经济工作会议以及城镇化工作会议的设防的表述内容,可以判断对于房地产行业来说,政府的政策逻辑正在发生显著变化。对大家的建议是,我们要更多的跳出行业来看待房地产,不要就房地产看房地产。

  从文件内容来看,我们如果仔细梳理的话可以看到三中全会的决议当中,两万多字的篇幅,涉及到房地产的大概有十来处,其中比较关键的值得我们特别留意的有几个部分,首先是第11条里边提出,建立城乡统一的建设用地市场。第18条,加快房地产税立法,并适时推进改革。第45条,提出健全符合国情的住房保障和供应体系,建立公开规范的住房公积金制度。我个人认为差不多有十多条涉及到房地产,这三处是尤其值得我们关注的内容。

  跟房地产相关联比较高的内容大家肯定也注意到了,首先是市场化改革,第二是土地制度改革,第三是涉及财税制度改革的部分,第四是金融改革,第五是新型城镇化,内容非常丰富。

  市场化改革的部分,大家都会非常关注,决定当中明确了未来经济体制改革的最核心的问题是如何处理好政府和市场的关系,强调市场要在资源配置当中起决定性的作用,由此我们很基本的推理逻辑是,未来房地产调控会否突出强调市场化,淡化行政手段,限购、限贷等行政化手段会不会退出,这是很基本的问题。同时大家也要特别留意,发挥市场决定性作用之后,还有后半句,更好的发挥政府的作用。所以不要忽略政府的隐形之手,关键是如何转变、如何更好的发挥。

  路径依赖也好,习惯也好,对市场来说,决定当中不提房地产,刚才大家在欢呼,这是一个巨大进步,是一个重大利好,但是不提并不意味着不再调控,或者调控就退出了。所以政府之手,行政的手段,到底如何发挥作用,如何行使作用,还值得我们密切关注。

  第三方面是文件里面提出来,要大幅减少政府对资源的直接配置,要推动资源配置以及市场的规则、市场竞争,发挥最大价值、效率最优化,听其言、观其行,接下来是看政府如何作为。尤其是在以市场为主满足多层次需求,商品房领域,提高市场手段、市场机制在资源配置当中的作用,接下来如何体现,恐怕我们需要更多的保持关注。

  10月底中央政治局第四次学习会上,习总书记有这样一段表述,只有坚持市场化改革方向,才能充分激发市场活力,满足多层次住房需求。更多应该在供应端做文章,在供应端做加法,是值得我们关注的转向。

  从土地制度改革和土地管理制度改革方面,有相当多的内容,和房地产密切相关。其中建立城乡统一的建设用地市场,对土地供应模式、土地供应格局、供应主体的问题、供应渠道的问题会带来深刻影响。缩小征地范围、扩大国有土地有偿使用范围,特别是减少非供应性的划拨,在一些特大城市,若干个会议当中都提到要增加住房用地的供给,要提高土地的利用率、容积率。同时强调要兼顾国家、集体、个人的土地增值分配收益机制,保证农民的合法权益。

  我个人的理解,涉及到土地改革部分,应该是三中全会决议当中政策想象空间最大,同时也是改进推进的难度、推进的阻力最大,对我们七八亿农民群体未来的社会经济地位的改变意义深远,对房地产市场影响大家有很直接的判断,同时对于政策的误读和误导也是最集中、最突出的领域。

  土地领域的这种改革的推进,对房地产市场而言,有几个很基本的,或者大家都有很直观的看法,首先有助于未来土地市场的供应,供应的渠道、供应的模式、供应的总量会增加,所以显然有助于抑制地价和房价上涨对于市场的影响。会改变过去我们地方政府独家垄断的格局,形成多元化的供应渠道和供应模式,这是我们可以预见的,未来随着土地管理制度的推进、改革,这些方面的变化会越来越明显。

  未来改革的道路漫长,任重道远。最近以来,中央高层关于农村集体土地流转的相关问题有相当密集的表态,核心的意思主要有几点。首先是明确农地承包权,承包权不能抵押,可以抵押的是农地的经营权,承包权和经营权有区别。农房财产权和抵押,并不意味着农村宅基地可以自由买卖。国土部采取举措,阻止小产权房转正。

  关于财税制度改革方面,特别注意到跟房产税相关的。决定当中提及房产税,认为是一个新词,加了一个字,现在文件当中提出加快房地产税立法,并适时推动改革。一字之差,内涵有根本性的变化。房地产税包含了从开发、交易到后边的持有环节一系列的税种,所以推进房地产税立法,如果要走立法程序,短期三到五年内恐怕会有大的推进、大的变化是不容易见到的,因为和此前大家对于房地产税试点扩容的担心或者预期,因为决定的新提法,可能暂时会搁置。未来的推进进程、时间表要做大的调整。财税改革部分还特别提出适度加强事权和支出的责任。

  在金融改革部分,文件当中强调要完善住房体系改革,要允许民间资本参与发起中小银行,特别是对于未来多渠道推进股权融资,提高直接融资比重,这些方面的创新思路,金融改革对于未来房地产行业的金融环境、融资环境,包括融资条件,特别是直接融资,意味着对于一些行业的品牌龙头企业来说,未来的融资环境、融资条件、融资成本会发生变化,对于这个行业发展是明显的利好。

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