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董藩:交通拥堵是房价过低的一种体现

发布时间:2020-05-23 19:00 点击次数:

北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授

  这两天我正好又处在风口浪尖上,昨天晚上我睡觉很晚,为什么?因为一直在删骂我的那些贴子,这两天删了没有一万条,也有七八千条。当时是在另外一个场合争论的时候我蹦出来一句话,我说北京交通拥堵其实是房价过低的一种体现。大家都理解不了这种观点,甚至有些人从海外回来,他说我们在哈佛在哪里从来没有一个教授这么讲,因为全世界范围内争论房地产都没有这么激烈,他们选择的市场体制,很多东西顺理成章能接受,不会产生大的争论。只有在中国,我们政治上实行的是一党领导的制度,而在经济领域选择的是市场体制,这种摩擦导致了方方面面的争论,包括房价在内的争论。这种争论促使我们思考的更多,一定意义上比西方学者思考得多很多,因为他们没有遇到这么复杂的问题。

  那种场合我随便提了两嘴,但是通过那几句话大家能够看明白我为什么那么说,但是媒体报道的时候不去报道我怎么讲的,所以还是弄得全国舆论大乱。我本是个低调的人,但是没办法,因为有些时候免不了要说话。所有的房地产场合,要找聂会长这样的权威,找毛大庆这样的业内的代表人士,如果找学者,没有几个人,动不动就把我、陈淮等等找去,而他们是官学结合的人物,有官方身份的经济学家,只有我是自由人,所以我说话比他们更随便一点,但这些话就经常引起争论。但是迄今为止,我所提出的观点没有被证明是错的。

  我今天讲两个问题。第一个问题,为什么交通拥堵反映了房价价格过低?任何决策都是成本和收益的比较,大家可能是认可这个的。企业是这样的,回到生活中来,也是这样。我们在哪里居住,在哪里工作,有一部分收益是可以用价格来衡量的,我们在北京工作,一个月可以收入多少钱,年底奖金是多少。有时候是不能用数量来衡量的,比如在这里找工作更容易,在这里小孩接受教育的质量更好,医疗条件更好,更有利于保证我们健康,在这里更见多识广,在北京你读的大学在这里有人脉,便于情感和交流,便于合作。所以有一些不能用价格来衡量,有一些能用价格来衡量。不能用价格衡量的,我们来进行价值判断,大还是小,好处多还是少。

  我们在这里获得这样的收益,同时还要付出成本,成本是什么?我们讲衣食住行这都是成本,衣、食、行的成本都是固定的,都是能够衡量的,在全国范围内是差不多的。只有一种成本,房地产的成本,就是居住成本实际上没有办法在全国范围内进行统一的比较。为什么是这样?我这件衣服在大连如果是300块钱,在北京就是500块钱,其结果就是立刻由大连运到北京。那瓶矿泉水在天津一块钱,在北京一块五,其结果就是有商人立刻把天津的矿泉水运到这里,最后他们会形成一个全国统一的价格。因为绝大部分商品都是可以实现供应的空间流转,空间调剂。我们可以把它由价格便宜的地方、多的地方,运到供应紧张的地方,所以最后会形成全国统一价格,甚至全世界统一的价格。女士背的LV、香奈儿,在全世界范围内差别不大,差别在是关税上,如果把它剔除了,仅仅是运费上的差别。这就是贸易,不管是内贸还是外贸存在的必要性,是全国形成的统一价格,是世界范围内形成的统一价格。

  但是有一种成本是没有办法进行区域间的调整的,那就是房地产,为什么?房地产大名叫房地产,小名叫不动产,它不动,因为房和地是合在一起的,由于土地位置不能动,房地产就不能动,不能动就产生了一个结果,就是固定性,这个固定性带来了无数的特点,但是非常遗憾的是我们在全世界范围内品位经济学家的观点的时候,发现他们的认识都是不够的。由于它是固定的,房地产不能流动,所以全世界范围内价格可以脱离国际市场独立形成。美国的房价和中国的房价不要进行任何比较,没有意义。在北京的房价也不能和你老家、和农村的房价进行比较,也没有意义。只有房价可以脱离国际市场而独立形成,所以所有的比较都是没有意义的。那些拿外国来评价中国房价的观点,更是无稽之谈,不管他是谁,不管他是哈佛还是牛津毕业的,没有任何比较的意义。

  当它不能进行比较的时候,我们又会发现它天然就产生了一种功能,调节人口的分布,上帝在创造这个世界的时候,他考虑的非常周密,所有的事情都有一利一弊,所有问题都有科技的方法,就像癌症我们相信也有一天会把它克服了是一样的。这个克服的过程其实就体现了人类进步的过程,我们不断的战胜我们未知的东西,找到答案,推动社会发展的过程。

  为什么房价可以调节人口的分布?别的要素调整不了,就在于它的固定性。如果它不能在空间上实现供应的调整,而这个城市建设用地的供应又是很有限的,其结果就是在巨大的需求面前,价格在不断拉升。在拉升的过程当中,就使这种成本在发生变化。如果你承受不了这个过高的价格,就会导致其他生产要素流动,包括人。比如新的大学毕业生一看北京的房子都是四五万,就有一部分人选择离开,他们不在这里继续居住、继续工作,而是回老家了。这就促进了劳动力这种生产要素在全国范围内,甚至世界范围内的流动,其实是促进了区域经济的协调发展。这个机制是非常好的,非常有效的。

  和北京、和上海相比,很多城市在城市功能上是没法比的,就是因为这个地方的房价没有产生调节的很有效的作用,不是一点没有,而是没有产生很有效的调节作用,所以使流入的人口仍然远远大于流出的人口。如果这个价格特别高,还会产生一个结果,使已经在这里定居的人离开,比如说有的退休的人,当北京房价涨到十万的时候,在这里他的房子不能变现,但是一看他的老家威海只有四五千、五六千,把他100平米的房子一卖,一千万,他到威海住,买一套房子100万,剩下900万可以到全世界范围内旅游,未来退休之后的20年,他可以过得非常阔绰。所以当他离开的时候,我们城市密度、人口密度是在下降的。当北京大学毕业生不想留在这里的时候,人口密度也在调节,我们的交通就会没有那么拥堵。你不要跟我说拥堵是因为马路修的不够宽,我们考察那个要素的时候,都是假定是很常规的。如果你把马路修一千米宽,肯定全世界任何一个城市都不会堵,但是那是有惯性的做法,究竟有多宽。

  当我们人口密度足够大,一定是价格的调节机制还没有产生很有效的作用。为什么呢?就是因为在北京、在上海这样的地方工作、居住,通常大家认为获得的好处远远大于成本,别的成本都一样,吃、喝、用都一样,唯一能调节的就是住房价格,但是恰恰我们所有的调控都指向了价格打压,导致了一个结果,现在的价格不是长期均衡的价格。比如把它彻底放开,一万以上的盘全部都不许开,就导致现在的价格低于真实市场的价格,在四万,而不在七万,能承受北京价格的富裕的人群其实很多,从企业家到一些不廉洁的官员,每年能有十万人支付得了这个价格,当提到七万的时候,可能只有三万、四万人能承受这个价格,所以人口聚集速度会大大下降。

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