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秦虹:从趋势性机会到结构性机会

发布时间:2020-05-23 19:00 点击次数:

 

住建部政策研究中心主任 秦 虹

  从趋势性机会到结构性机会,我整个想表达的逻辑就是中国房地产市场经过了过去十年高速增长,今后的发展会发生变化,这个变化会是什么?我们从未来的增速,结构性的机会,以及商业模式的创新这几个角度来把握。

  发展速度来看,我认为未来房地产市场的增长速度,增长的重心是会下移的,过去十年,中国房地产市场增长速度是特别快的,大家看,商品房销售面积每年的增长,从起伏跌荡的增长,每年都不一样,一年跌,两年升得很快,房地产投资增长的增速也是这样,但是从前几年、前十年以及今后房地产市场增长销售面积,所有以销售面积为核心的增长是最关键的,因为所有增长,未来的销售额以及价格,以及我们所说的投资都会依托在你销售这样一个最基础的变量,我们认为他这样一个增长的重心,虽然每年起伏变化是不一样的,但是重心是在下移的。概括起来,房地产市场未来的增长是跌宕起伏,重心下移,过去市场很难复制过去十年的房地产市场的辉煌。

  在增速整体下移的情况下,我们房地产投资的机会到底在哪里?现在房地产市场已经出现了分化明显的格局,一个是城市分化,一个是企业分化,我们寻找未来的机会,从区域上来看有两大区域是值得我们投资关注的:第一个我们要关注城镇和人口密度大的城市群,土地范围上来讲,城镇化对房地产业的发展是有积极意义的,未来中国的城镇化还没有劲头,下一步还要推动中国城镇化的发展,因为中国城镇化的发展涉及到中国经济结构、战略性转型的重要一环,我们未来要走扩大内需走经济发展的道路,未来城镇化是扩大内需的最大潜力所在。

  所以城镇化发展对房地产是有意义的,未来的城镇化也会是平均化的发展吗?根据我们国际上城镇化发展规律的研究,我们觉得最值得关注的是不断走向成熟的那些城市群,因为城市的城市群都是各个国家和地区经济最发达,产业最密集,经济最活跃的地方,那么什么样的地方更能容易形成这种成熟的城市群呢?我们认为主要是城镇和人口密度大的地方最有条件形成成熟的城市群。

  在这里有一个经验值得我们关注,实际上你放眼到欧洲和美国,他会呈现同样的一个规律,日本在1950年的时候,全国总人口是8400万人,当时三大城市圈的人口比重占36%,今后50年的发展,到了2000年,日本总人数增长到1.26亿,三大城市圈的比重增长到51%,最关键的原因是城市圈是经济活跃繁荣产业密度大的地方,而不断产生新的产业,一定会带来人口的集聚,而人口的集聚就是房地产发展所需要的真实的需求,所以我们说未来中国城镇化还有十到20年的空间,下一步不是发展各自的发展道路,而是发展城市群作为推动,城市化进程的主体空间形态,但是不是所有地方政府规划的城市群都是值得我们关注的,我们关注政策的变化和引导之外,还要关注市场的力量,这是第一个,我们要关注那些逐渐走向成熟的城市群。

  第二关注高速交通网的建设,我们正在打造高速交通网,实际上有两部分组成,一、城市群内各个城市快速交通的连接,第二国家层面的高速铁路网把各个城市群连接起来,当今天规律和建设的铁路网建成的那一天,网络形成的那一天,全国600多个城市分为两类:一、高速交通网网上有交通结点的城市,另一类是网下面的城市,那么我们大致上可以认为,未来凡是在交通网这个结点上,未来的投资机会更多,对人口和产业的集聚度更大,这也是房地产发展最坚实的支撑。现在城市在分化,但是并不意味着只有一二线城市才有机会,还有很多的三四线城市,由于这个交通网的建设,将从整体上改变这些三四线城市的作用,所以他们同样也面临着未来的增长和接轨,所以一个是城市群,一个是高速交通网这些城市值得我们关注。这是房地产市场的机会。我们投资、拿地、买房都不会错,未来市场是分化的,我们要时刻关注不同地区产业的发展。这是从地域上来讲,我们的机会。

  从我们的产业发展来讲,我觉得今天我们所讨论的商业地产是有关系的。住宅的发展未来也有空间。我们结构上是有差异的,主要体现在前面所说的,地域上有差别的,未来的新增需求和供给是没有问题的,所以这个机会不像过去住宅短缺的时候机会那么大,我们认为结构性主要以下几个方面:

  第一,双升级带动了优质上午和旅游地产的创新发展。也就说中国现在面临着一个是产业结构的升级,一个消费结构的升级,产业结构的升级意味着什么?中国经济贡献,第三产业的比重从46%逐步提高到70%左右,也就是发达国家第三产业对GDP经济增长的贡献。当第三产业产业结构升级逐步提高的时候,他一定意味着从事第三产业的就业人口数量的增加。从第三产业数量的增加一定会带来我们上午服务型地产的需求,这些一定要有办公的地方,要么他到写字楼,要么到商场,在服务型的办公空间来解决他的就业,所以随着产业结构的升级,一定会带来我们未来的上午服务性地产的发展。消费结构也在升级,人均可支配收入我们还有一定的增长,从过去的满足生活性的消费,到更多的精神、文化、健身这些领域的发展,同样会带来对应的服务业的发展和旅游地产的发展。

  结构性机构就是我们能够实现它的创新型的发展,我们的商业模式决定了我们对未来有机会,大家投资一拥而上的情况下谁能够胜出,他的商业模式决定了谁能够胜出,企业也体现在我们未来的发展趋势上,同样是一些企业,大家都投资商业地产,有的企业,因为有的企业延续传统的一贯的住宅开发的理念和模式,来搞商业地产,最终都很难取得成功,而那些资产管理理念、运营基金开发、平台整合能力新型的创新模式的一些企业,有可能在未来的产业结构升级带来的市场需求中占尽先机。所以伴随着创新型的商业模式有一部分会取得成功的,关键是我们能不能创造出这种先天的优势。

  存量房时代的楼宇经济,就是我们现在大家说我们商业地产已经很丰富了,写字楼、办公楼、商业服务型地产很多了,多意味着我们在建成区里面建了大量的写字楼等地产,那么这些地产未来一定会有这种机会,就是更新改造的机会,那么这种存量房为主的商业资产的资产管理也为投资人带来新的创新性的发展的机会,我们现在如果考察发达国家他们在建写字楼,新建量逐渐降低的情况下,对市场的供应主要体现在存量商务地产的改造和提供商。虽然商业地产的增长起起伏伏,他的起伏变化比住宅还要大,但是资产管理、商业地产的资产管理这个事情是一直在扩张的,从来没有降低。

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