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何剑波:新城镇化时代下房地产的发展模式

发布时间:2020-05-23 19:00 点击次数:

  现在我们讲房地产的改革时代,可能都离不开一个关键词,叫做新型城市化。新一届政府执政以来,新型城市化在多个场合被屡次提及,在十八大报告中,对城市化和农业现代化相互协调的表述,到中央经济工作会议提出的“积极稳妥的推进城市化,着力提高城镇化质量,走集约、智能、绿色、低碳的新型城市化道路,一直到近期,中央政治局会议提出的,推进以人为核心的新型城市化,促进房地产平稳健康发展的内容,都越来越清晰地表明,以人为核心的新型城市化的时代,其实就是我们房地产行业所处的新时代。

五矿建设董事总经理 何剑波

  中国发展到今天,城镇化的提出不是拍脑袋拍出来的,而是很多专家经过大量的研究,包括借鉴了其它国家的发展规律,包括城镇化的规律,经济发展和城镇化的相互作用等等而得出的结论,现在强调人的城镇化,首先也离不开物的城镇化,离不开城市建设发展,因为没有一个物理的空间,人也不可能城镇化,只不过我们现在物的城镇化是走在前头了,走得比较快,但是人还没有城镇化,所以现在提新型城镇化,实际上是反过来补这个课。如果说过去十几年城镇化率从20%到30%一直到50%的过程,开创了中国房地产发展的一个高速发展时代的话,那么以人为核心的基础上,城镇化率要从50%发展到80%到90%的过程,将开创中国房地产发展的另外一个新的阶段。美国城镇化率达到90%,韩国已经达到了80%,如果做一个比较,美国大中城市的吃穿住行用,以及基础设施、交通条件等等,和中国的大中型城市其实是没有太大差别的。但是为什么美国是发达国家,而中国是发展中国家呢?差别就在于在这个大中城市之外还有40%没有实现城镇化。

  现阶段关于新型城镇化的研究内容,大多是从政府和学者的角度出发的,这些内容大家都接触比较多,我主要是想从房地产开发行业的角度去谈一些具体的内容。无论过去十几年的城镇化,还是现在的新型城镇化,大概可以总结出6个基本的要素:土地、房屋、产业、人、户籍、权利。过去十几年的城镇化关注点主要在土地、房屋和产业上,是以物为核心,表现出来的是物的城镇化的特点。而新型城镇化的关注点在于人,是强调以人为核心的城镇化,要实现人、户籍、全国和土地、房屋、产业的和谐发展。

  如果我们从研究新型城镇化的6个基本要素来看,其实新型城镇化有两个核心内容,就是市民化和房地产化,这里我想表达的房地产化是广义的房地产化。首先讲讲市民化,市民化其实就是人的城镇化的表达,即城镇化下人、户籍、权利的统一,而房地产化就是以人为核心的土地、房屋、产业的结合模式,及人、户籍、权利与土地、房屋、产业的和谐发展。过去十几年,城镇化极大地推动了房地产的发展,高楼大厦盖起来了,新城、新的产业园建起来了,在城里居住的人也多了,但是在这个过程中却忽略了人的多方面需求,光有房子不行,得给他户口,给他相应的福利保障,政治权利、就业权利、受教育的权利等等。现在这样的情况在北京就非常普遍,许多人在北京生活了很多年,但是没有户口,不能买房,不能买车,孩子不能上学,医保也解决不了,这个矛盾非常突出。所以表面上看,北京好像已经实现了全面的城镇化,但实际上如果以人的城镇化的角度来衡量的话,还差得很远。大城市是这样,中小城市也是这样,因此,新型城镇化与过去相比,最重要的体现就是市民化和房地产化这两个方面。

  在市民化的过程中,人、户籍、权利的统一是政府需要重点关注和解决的。国务院发展研究中心的数据显示,我国农民工总量超过了2.5亿人,20%的农民工子女无法入读全日制学校,参加保险的比例还没有超过30%,大部分地区没有将农民工打入住房保障对象,以非户籍地生活6个月以上统计,2011年我国流动人口总数达到了2.3亿,其中78.8%在东部地区,其中80在大中型城市,44%在省会城市、计划单列城市。2012年中国社科院发布的城市蓝皮书指出,当前城市人口中,农业转移人口的总量是2.4亿人,占城市人口的1/3左右,2012年全市按户籍人口计算的城镇化率仅有35%,如果按照公布的2011年城镇中农业人口市民化程度平均为40%计算,中国真实的、完全的城市化率只有42%,比国家统计局公布的常住人口城镇化率的52%要低10个百分点,所以目前来看,市民化的道路还是任重道远的。对于房地产行业的关注点来说,就更应该放在房地产化上面。新型城镇化不是房地产化,但是房地产化是其发展的基础和重要的表现形式。

  在新型城市化的大背景下,房地产不再是狭义的房地产,而是广义的,它包含了居住、社交、购物、休闲、康体、旅游、养老等与人的生活相关的部分。也包括了工业、产业等与生产相关的部分,不仅包括了大中小城市的部分,而且也包括了小城镇和新型农村社区的部分。讲到新型城镇化下面房地产的机会,我们首先来看几个数字,从经济增量的角度来看,从1990年到2010年,我国按1990年不变价计算,GDP增长了39万亿,其中89%来自第三产业,2000年到2010年,按照2000年不变价格计算的新增GDP是21.5亿元。其中94%是来自二三产业,从1990年到2010年一起计算,总共增加的GDP物是30.4万亿元,其中91.6%来自二三产业,未来新型城镇化过程中,国民经济越来越依靠二三产业的推动,结果就将把二三产业用地需求和对房屋的需求大幅度拉升上来。未来我国农业人口转移规模巨大,城市蓝皮书预测到2030年大概有3.9亿农业人口要市民化,其中存量有1.9亿,增量达到2亿,目前城市的房地产限购政策主要是基于城市户籍要素的,在这个庞大的市民化过程中,对房地产行业来说,这就是一个赋予了精神文化需求的土地和房屋的巨大需求。从这两个角度来看,未来房地产行业的发展,依然是前景光明,道路广阔。

  新型城镇化房地产行业的发展方向,我们依然从城镇化的基本形式来入手进行判断,城镇化过程有两个典型的形式,一个是城镇化数目的增多,二是各城市内人口规模不断扩大,从过去十几年城镇化的结果看,我们看到的更多的是后者,从200年到2010年,北京总人口增长了41%,上海增长了37.5%,天津增长了29%,同期全国城镇人口平均只增长了5.8%,这也就是过去城镇化的主要形式。而前者非常容易被人忽略掉,城市的新区、卫星城、中型城市和小型城市的连接区域,城市和城市之间的过渡区域则是城镇数目增加的最好机会。未来在新型城镇化的模式下,土地和房屋的结合,不仅在大中小城市,而且会延伸到更多的小城镇和新型农村社区中。这两个方向都是未来房地产行业发展的广阔平台。城镇数目的增多和城市人口规模的扩大,都应该由市场的手,而不应该仅仅由政府强制性的拉动,政府大量的基础设施的投入,造成财政的负担压力加大,被逼无奈要高价卖地去消除赤字,在企业买地成本增高过后,什么赚钱就卖什么,最后导致房子卖完了,但是区域也没有发展起来。所以未来着重的是政府的权责明确之后,区域的发展机会。从发展模式来看,有三种模式是可以看得到的,一种是城市的复合发展模式,第二是小城镇的发展模式,第三是新型的农村社区的发展模式。

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