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元磊:产业地产应具备系统整合能力

发布时间:2020-05-23 19:00 点击次数:

  房讯网:我们知道产业地产产业是基础,没有产业去做地产是做不起来的。政府要先去规划一个产业,然后沿着这个产业背后有一系列政策,再去发展地产,发展城镇化,这是很重要的。同时城镇化过程中还有很大的问题,千城一面,但是很多产业规划也是千城一面,我们看到很多活生生的例子,很多地方的规划都是说最好听的,生物医药、高科技,甚至在一个最不可能做高科技的地方看到他们规划高科技。所以最后回到增长模式,我们如何能在一个不大的地方,比如我们就做表,我们就做包。这也是我们政府需要思考的,我们如何专注在一个领域里。这是一个挑战。还有一个最大的挑战,就是钱的问题,为什么政府、企业要短视急功近利,就是因为钱。有的开发商也是因为钱而做一些不应该做的事。

 

中国平安资产管理另类投资事业部总经理 元磊

  元磊:在平安集团的角度,从保险资金的配置,稳健和平衡资产负债表的角度出发,我们会在另类投资领域,其实是投行的一个讲法,所谓另类投资是包括不动产、基金、基础设施,在这方面我们要配置一定比例的资产。这里面存在着一个资本如何和资产对接的问题。在大类里面,原来是做综合体、写字楼、购物中心这方面的投资,应该是有一定的量。我们把这个分为两大类,一个是商业类,一个是商务类,我们区分的标准,商业类是面向零售、消费者为终端的商业地产,包括购物中心、连锁卖场、社区商业等等,这归为商业地产类。商务地产类是以商务办公为主的综合项目,包括甲级写字楼,包括商务园区、物流园,都是以企业客户为主。当然这里面甲级写字楼和郊区的研发型、孵化型的商务园、科技园是区别比较大,但是共同特点是与产业和经济密切相关,与企业用户有非常密切的关联,与经济的晴雨表也有很直接的关系。

  这几年以来我们兴趣的投资的重点是往产业园区这一大类来靠,在京沪深广等地我们也接触了很多这方面的投资商、运营商和服务商,这确实是一个很深、很长的产业链,在产业链里有不同的角色和扮演的不同的功能。在整个产业链里面,在纵向方面大家有投融管退的整体的流程。其实产业园也是很大的,里面有工业园、物流园、科技园、总部基地、孵化器、文化创意园,包括艺术工厂,每一种业态都需要不同的角色去实现不同的功能,这也是很复杂的系统工程。

  我主要讲两点,一个是产业地产的能力,一个是产业地产与资本的关系。产业地产在现在这个时代也会感受到中国新城镇化的大背景,其实很简单的一个逻辑关系,新城镇化不是说政府去号召,想建立一个新城镇,这个新城镇就能够发展。其实新城镇的发展最主要是依靠市场,而不是政府。市场产生就业,就业能带动人,而不是靠政府。否则那就是空无一人的空城,那就是重复建设和资源浪费。首先要来自市场,市场要形成产业。而产业地产的主导人是产业地产的开发商,其实讲开发商还是很片面的,还应该包括运营商和投资商,它实际上也是第三产业,第三产业是集中社会的资源、集中规划能力、运营能力,把它整合成一个平台,最终形成产业的繁荣、就业、人口,最终才导致城镇化,应该是这样一个逻辑的过程。

  能力方面,在产业地产运营中来讲,其实有些能力也是一个系统化的工程,而不是简单的去讲我怎么去定位、怎么去规划、怎么去招商,这里边有几种层次不同的能力,如果简单分几个层次的话,是包括基金管理能力,也包括资本的运作和融资的操作,基金管理能力,资产管理能力,招商管理能力,运营管理能力,物业管理能力,然后是开发建设的规划能力,整个能力在产业地产运作过程中是缺一不可的,当你具备其中一两个能力的时候,这个产业园也可以做起来。但是真正要做大、做强,并在国内形成一个品牌和发展,这几种能力都要具备。

  我们作为资本去看一个投资商、运营商或者开发商的时候,我们也是去看在这几种能力里面,你是具备哪一种、哪两种或者哪三种、哪五种。如果这几个问题都能回答出来,那你就是中国最优秀的产业地产的投资运营和开发商。如果具备其中两到三种或者一到两种,那你可能是在局部市场上,我们只能进行项目式的合作,项目具备它的价值。

  第二点是资本。产业地产跟资本是密不可分的,和金融资本的结合,最基础的就是和银行的结合,大家在运作过程中都会感觉到有很多限制。其实在一开始它是加入不进来的,最困难的时候过去了,它倒过来了。同时它是一个短期的资金,不可能帮助你长期去运营园区。这是一个最基础的和金融资本的结合。更长期的结合就是怎么样使这个产业和地产结合了以后,怎么形成合力去和资本对接,在长期和短期形成不同的匹配,这里面就有了房地产金融或者金融地产的概念,从开始阶段的开发基金,在建期间的孵化基金,到运营成熟之后如何去做持有型的基金等等,房地产有各种优势,在各个阶段能够和这些金融资本去对接。资产管理能力包含了物业管理能力、招商运营能力,但是也不仅仅包括这些。产业园在刚拿地的过程,从在建、孵化一直到运营整个阶段,如何去配置不同的资金,他们的风险偏好是什么,这些资金在哪一阶段会帮助你。找到产业地产和金融资本,从回购率的40%、50%到百分之十几,到最低的5%,这中间怎么对接,才能帮助产业地产发展。有一个问题是,如果你不能去做持有的话,500强的企业、大型企业,无法聚集,你聚集的是投资公司、贸易公司,或者一个小的企业,只能用一千平米、两千平米,而这样是形成不了规模和产业,更谈不上城镇化。而500强企业、大型企业是可能真正形成产业化,形成上下游的产业,各种能力、十八般武艺,在持有规模的过程中能够重点发挥出来。

  房讯网:说到资本这个问题,产业地产在结合资本的过程遇到很大的问题,第一个问题,因为产业地产大部分是基于工业地产来做的,因此好多资本一看,这是什么土地证,不是商业综合,是工业,就跑了。他们好像对工业地产老是另眼相看。第二点,实际上产业地产谁都想持有,问题是在持有过程中它的租金相对是比较低的,资本通常都会很高,刚才提到资本是不同的组合,有没有可能有更加适合的资本或者定向资本来支持产业地产呢?有没有这样的趋势、动态呢?或者看到这样的亮光呢?

  元磊:通过资本看这些问题还是比较深入,因为大部分科技园区租金都是在两三块、三四块,到五块的还有,但是不太多了。资本看的不是租金高地,而是回报率。在有些项目来讲,关键是开发园区的定位和取得的成本,包括运营管理能力。通过整个金融模型来判断的话,有可能三块钱的租金的园区,比CBD的甲级写字楼还高,按照我们这几年的实价来讲,包括我原来在开发商,现在在金融机构,接触了很多这样的园区,从清华的,鄣江的,北科建的等等,关键其实是实际的运营能力、拿地的能力和整体创造效益的水平,能不能符合投资人的要求,不一定租金是最高的。我们在上海和北京的CBD,其实我们拿不到什么项目,反而是一些科技园区,可能不像CBD资产那么显赫,但是反而符合我们的要求。所以只要你能做,你会做,是不用担心资本对你会不会不感兴趣。

  房讯网:对工业用地的属性是不是有什么建议?

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