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刘晓光:新型城镇化为什么需要产业地产

发布时间:2020-05-23 19:00 点击次数:

  房讯网讯 新型城镇化为什么需要产业地产呢?现在大家争论得比较激烈关于城镇化,有人讲要依靠大城市的依托,有大城市群,由大城镇带动小城镇。有人提出来以中型城镇为主,带动小城镇。还有一种观点是几万个小型的城镇,有点类似于其他国家的新城镇运动。我的观点可能还是要以中等城市带动小城镇的模型,可能更适合于中国的国情。

 

首创集团董事长 晓光

  南美有许多国家,比如阿根廷、墨西哥城等等,人口增长很快,已经占到了全国的20%、30%,大量的人口进到城里,结果出现一个问题,农村人口涌进城市,没有足够的住房,有大量的棚户区出现。这些城市都出现了污染环境、资源枯竭、犯罪率很高的情况。我们到了巴西,想进棚户区,不敢进,他们跟我说警察也不敢进。所以城市和区域的规划实际上是有某种极限点的,在这种极限点下,我们集约所带来的高效率,随之而来的资源负担是很重要的,资源如果不堪重负,就承受不了,这里有一个边际效益、边际理论的问题。城镇化的目标应该是使每一个城市适度集中、适度集约,美国的城市就是这样的例子。美国虽然有很多像纽约这样特别大的城市,但是更多是以某种生产要素为基础的中型城市。纽约即使是一个大城市,它也是分散了很多小的城镇的区块。

  十七大提出的一些城镇化的发展理念,在十八大做也了完善。实际上城乡统筹集约土地,以大带小的原则,来带动中国城镇化的发展。中国的城镇化率名以上是50%,实际上是30%多左右,因为很多人还没有市民化,他们的户口还解决不了。

  那么产业地产在小城镇建设中的作用应该是什么样的作用呢?最重要的是要缩小城乡之间、区域之间的差距,减少人口流动的压力。因为流动的动机无非来源于工作机会、社会福利以及生活水平等等,如果我们的产业地产着眼点在着力于发现乡村区域或者城镇周边第二、第三产业的先天优势,来进行合理的构造,可能会好得多。

  那么如何实现产业地产小城镇化的成功运作呢?我想了想可能要因地制宜,要有一个清晰的战略,这里表现的一种方式是所谓的产业园区的构建,这跟小城镇化有很大的关系。产业园区在有限的土地资源中,实现园区产业链的高效运营,来提升产业地产的价值,这是一个很关键的问题。这就涉及到有什么样的产业构造,有什么样的产业构造的人员,目前我们在尝试着法国一个产业园区的设计和开发,它不仅仅是一个地产,有商业地产,有住宅,还有大批的研发、加工、设计的工业性的、研发性的设施。我们在做这个之前,还是进行了认真的定位。

  另外一个问题要考虑的就是产业地产它是致力于在一个大的城市综合体中,产业地产综合配套包括教育地产、养老地产、商业地产、旅游地产、医疗地产等等,还包含着很多宜居的房子。因为这样做才能使我们城市化的过程中,使我们的产业能够循环,就业能够安排,我们的产业能够起到综合的配套作用。

  关于下一步中国的城镇化问题,今天可能讨论不了的,因为它很复杂,涉及到将来建筑形态的平衡,关于人的权利的平衡,关于人的文化的平衡,关于其他的一系列的平衡问题。所以我就不展开讲关于中国的城镇化问题了。我想讲一讲可能我们要做城镇化中的产业地产,有几个问题需要关注。

  第一是我们在进行小城镇建设过程中的模式的可复制性,这是我们关心的问题,因为可复制性将来在投资的过程中会出现效率低、亏损的问题。比如我们运作的住宅加奥特莱斯的模式,是否可以复制。我们最近建的昆山锦西的旅游地产,还有将来的昆明的一个项目,文化旅游地产,都跟标准化、可复制有关系。

  第二是要确定合适的规模,因为将来小城镇建设很可能是以中等城市带动小城镇的群,最优的规模是效益问题,最佳的产业配置问题,也就是说并不是越大越好,也并不是产业越多越好。在这个过程当中,我们做了很多实践,我想用一些案例来把关于小城镇建设和产业地产的问题简单的探讨一下。

  最近我们在小城镇建设上和城镇化的投资上做了很多工作,也作为一个很重要的战略来考虑。因为我的想法,可能未来的20年是地产发展的主战场,并不是大家说的没有人去投资的概念。而且我更感觉到,如果把中等城市带动中小城镇的发展作为一个模型,可能是比较现实的模型。另外我们也发现,它将会衍生出很多很多这样的机会。

  我们最近做了几个大的案例跟大家介绍一下。一个是北京市的小城镇改造的问题。我们先设置了一个30亿的资金,有政府引导的资金,有首创的资金,现在起步的一个是房山的长沟,一个是大兴,我们算是一下一级开发就需要几十个亿。这种小的城镇怎么改造,一级开发做完了,农民还有上楼的问题,还有产业构造的问题,还有产业形成的问题等等。这都是我们必须要面对的很现实的问题,如果做不好几十亿投进去就要赔钱,做起来很艰难。我问了麦当劳,说一个点让我去我肯定不去,如果几十个点统一构造,我可能就会去。所以我们现在从一级开发、产业构造、就业安排、税收的安排,以及未来的城镇化都在系统的设置,这是我们在做的一个事。

  第二个事,锦西古镇,它既是一个旅游地产项目,也是一个商业住宅融为一体的项目,又是一个新型小城镇的概念。锦西镇现在很小,是一个美丽的湖,有一万亩的土地,还有几万亩的水面,我们要把商业都规划起来,要把半岛上宜居的住宅都规划起来,这是一个很美丽的地方。大概需要300个亿。这个投完之后,一方面我们追求的是效率,商业、旅游的效率、住宅的效率,一方面是我们追求它做一个新型的加以保护的小城镇,房子很好卖,我们拿出来180套,很快就卖光了,有很多人一下子买两套、三套,因为那个地方没有限购。我们就是要把产业地产的因素和价值都搞明白,除了一般的商业、旅游、文化、娱乐的符号之外,我们还要有别的规划。

  还有一个案例是我们现在正在做的,首创和中信两家合资,做文化旅游环昆明的项目,这个项目也会衍生出一些新型的以旅游产业为核心、为代表的城镇,第一个项目会有大概两三万的土地面积,为此我去了美国的奥兰多考察,我们要打造成立足于中国面向亚洲的项目,这里还存在着若干个大型旅游项目,包含着旅游主题公园,包含着养老,包含着现代商业的项目,甚至于包含着博物馆业,这个项目做成之后,所形成的新型城镇一定是有产业支撑的。

  另外我们还在构造首创天津的未来就业城,将近60平方公里的面积,这也是一个新城镇的概念。现在从产业设计上我们大概已经运作了两年的时间,但是还要进行更加深入的研究。要体现未来、体现智慧,最重要的是怎么能把人留住,怎么能形成就业的循环,这个城市是有未来的概念,这又涉及到中国的新型城镇化的问题。在这之前我们做过了一些实验,比如海口新城等等,但是我想在做中国城镇化新城镇的过程中,离不开产业定位的问题,离不开产业构造的问题,如果我们只是大面积的建设住宅,将来就是一个死城,但是如果我们只做产业,不做住宅,将来也很难做成。所以我们要在前期就把清晰的规划、定位、构造做好。

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