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张民耕:房地产行业大转型下的产业地产

发布时间:2020-05-23 19:00 点击次数:

  作为一个投资人来看产业地产,对于产业地产设置的东西,现在是什么样的发展形势要做判断。我对产业地产的形势判断是这样的,产业地产、商业地产是当前房地产市场的两个热点,其实质是房地产行业的大转型。我最近连续参加了几个不是住宅地产的会,而是旅游地产、商业地产、产业地产,看来商业地产和产业地产最近特别热。

盛世神州房地产投资基金管理有限公司董事长 张民耕

  那么为什么会这么热呢?我们来思考一下,实际上是房地产行业本身的一个大转型。一个是由于调控,一个是市场供应。一二线城市的供应量现在还有比较大的发展,三四线城市的供应量在某些地方已经出现了一些过剩,因为三四线城市的住宅地产,它的土地不够肥沃,种上一批韭菜以后,割一刀,三年以后才能割第二刀。大城市年年割,年年有。另外,加上调控、限购、限价、限贷,使得过剩的房地产住宅产业当中不得不实现一次转移。现在房地产的形势首先是大转型,当然还有大金融,还有大分化,市场分化很激烈。

  从大转型的角度来说,房地产供应结构发生了转型,从单一的住宅地产向多元化的地产转型。我这几天细细想了一下,我才把商业地产、产业地产区分得比较清楚,我查了一下资料,国外也有,商业地产特指的是区别于居住,是用于经营的地产,叫商业地产。产业地产是从另外一个角度,是从生产还是消费的角度来说的,消费是一方面,生产是产业地产。这样就把产业地产、商业地产和住宅地产有一个比较明晰的区分。

  在现在的形势下,转型的过程当中,产品也开始细分了,除了住宅地产以外,商业地产、工业地产、科技地产、物流地产、旅游地产、养老地产,可以宽泛的说,除了住宅地产以外,其他用于经营的不管是商业经营还是工业生产经营,都可以把它归类为产业地产。产业地产是什么东西我大概想明白了。

  另外在开发过程当中我们作为投资商来说机会有没有?以前中国是典型的香港开发模式,开发商从投资开始到物业管理,自己一条线通吃,现在渐渐向美国模式转变。05年开始我就跟着聂会长去美国,我觉得美国他们很幸福,只需要把红线内管好就行了,甚至资金规模也不用自己掏,有的开发商一分钱都没有自己掏,都是募集来的。现在开发商、建筑商、销售商、经营商分开了,其中非常明确的就是开发商和投资商可以分开了。

  第三个转型就是房地产经营模式在转型,以前英国人说我们,中国的开发商就像转笼里边的小松鼠,不断的买地、开发、销售,什么时候是个头,不知道。现在开始存量地产的经营渐渐成为可能,这个可能是两个方面,一方面是租售之比现在在逆转,以前是1:400、1:500,谁有这个心思去呢?明明一次性可以挣到的钱,用400个月或者500个月来收回,当然这个租售比就迫使大家以销售为主。尤其是住宅地产,本来适合于销售。现在客观上来说,租售比在逆转,尤其是写字楼写字楼的租金这几年的提高可能是50%。我记得比较清楚,我们盛世神州租的大厦,那时候当然有一点补充价,说肥水不流外人田,当时三块钱,今年跟我说九块钱,这个增值是多少倍。还有一个是主观上的,包括像万科这样的典型的住宅供应商,也开始要进入商业物业,进入存量资产的经营,为什么呢?因为我们的市场总是有一个有边际的、有限的,万科去年能做到1400亿,今年我觉得它能做到1800亿,可是你能做到三千亿、四千亿吗?管理的半径就有限制了。

  我们中国房地产市场今后发展的榜样,美国的现在就是我们的将来。我们只有这么大的市场,他们的经验是可以让我们借鉴的,新加坡、香港的市场不够我们借鉴。美国的市场是80%到90%的交易是发生在存量市场,10%是现货交易。另外还有一方面是政策上的,已经喊了11年了,今年再不成就是明年了,怎么也会推出了。无论商业地产好也好,产业地产也好,都有一个问题就是投资商怎么退出的问题,开发商怎么退出的问题。如果没有类似的一种机制,退出总是个问题,退出只能用销售,存量是不行的。现在一个是主观上的,一个是客观上,一个是政策上都成熟了,所以产业地产是我们可以有作为的地方,可以投资的。

  产业地产成为热点有没有现实的需求作为基础,因为我们知道产业地产是一个载体,我们一定不能反客为主,前些年在城市化过程当中房地产有点反客为主,应该是人的城市化,我们变成了土地的城市化,这次新兴城市化应该是产业的城市化,产业的集中和发展,我们千万不能把产业地产又作为主角,所以从新型城市化过程当中,我们要看一看实际上产业发展有没有需要呢?看来是有这个需要的。一个是宏观经济乏力,使得我们的经济不得不转型。到5月份为止的GDP数据,4月份的时候李总理还在说,虽然只有7.5,但是是我们调控的。5月份的时候一看,好像还是在往下走,这就不乐观了,因为我们主要靠投资拉动,靠结构不合理的经济,这样一种模式再往下走就走不动了,就迫使它赶紧要转型。这种转型就是新经济模式、新经济产业,这才是今后可以走的一条路。而新经济形势也好,新经济模式也好,新经济产业也好,它的实体是什么?它的实体需要土地,需要土地上的建筑物,所以产业地产在这里面是有雄厚的物质基础的,有强大的市场需求的。现在往往是在发达地区,产业地产是叫一地难求。这是产业地产领先于经济转型具有巨大的产业需求。

  第二是生产力要素也对产业地产发生了很大的需要,近年来发现了一个问题就是招工难,人力资源很紧缺。经济发达地区人力成本太高了,需要向人力成本比较低的中部、西部发展,长沙也好,武汉也好,甚至于成都、重庆,都产生了大量的工业园区,这就是为了顺应劳动力转移,低成本劳动力过来。所以产业地产发展的路子,是跟着市场走的,跟着消费人群走的,跟着劳动力走,跟着资源走。应该说经济转型其中的生产力转型,也使得产业地产非常有现实的需求。

  第三是新型业态的兴起。最近有一个朋友跟我谈,有一样东西我觉得很振奋,就是云计算中心。我最近看了一本书叫《大数据时代》,特别振奋。原来数据里面蕴藏着那么多规律性的东西,这本书里说的是不要讲规律,只要讲趋势就行,于是他们说世界说最能预报感冒,尤其是新型流感的不是世界卫生组织,而是Google,为什么呢?大概用了20几个关键词输入在Google里,一查就给你一个点击的点,哪个地方点击量最大,哪个地方就有可能已经发生或者正在发生或者将要发生这种新型流感。另外,人的点击还会转移,这往往就证明了这种新型流感转移的方向竟然是Google,而不是世界卫生组织能够最早预报。大数据里边有一个笑话,有一个商人是一个男人,很上火,说物业快递公司给他们家发广告,老是发婴儿用品的广告,他就上火了,投诉他。结果过两天他跟他被投诉的对象打电话,说对不起,是我女儿怀孕了。是因为大的商场有数据库,发现这个女孩去买包括从书籍开始,到身体养护的药品到其他的东西,从数据分析得出她怀孕了。所以云计算中心将会成为下一轮产业发展的趋势。

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