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朱中一:新型城镇化与房地产正相关

发布时间:2020-05-23 18:59 点击次数:

  房讯网讯 2013年6月19-21日,国内最具影响力的年度产业地产盛会--第五届中国产业地产发展论坛在北京汉华国际饭店盛大举行。论坛由全国工商联房地产商会、房讯网()联合主办,主题为:产业地产,新型城镇化推动力。中国房地产业协会副会长朱中一在开幕演讲中表示,城镇化跟房地产肯定是正相关的,不管是对住宅地产也好,还是产业地产也好,包括商业地产、旅游地产都是正相关的关系。不要太夸大房地产行业,但是房地产行业的作用肯定是客观存在的,机遇肯定是客观存在的。以下是中国房地产业协会副会长朱中一先生演讲全文。

朱中一:新型城镇化与房地产正相关

 

  中国房地产业协会副会长 朱中一

  我想就产业地产和新型城镇化的发展问题谈一些观点。

  现在我们讲产业地产和新型城镇化的概念,我感觉产业地产的概念,如果讲简单一点就是产业加地产,如果产业加地产有广义的和窄义的,广义的就是除了住宅地产以外的地产都叫产业地产,包括旅游地产、商业地产、工业地产和文化产业等等都在讲产业地产。咱们窄义的产业地产在这次会上讨论的工业园区、科技园区、总部基地、新兴产业基地等等,但是不管怎么个叫法,产业始终是主导,咱们的地产始终是个载体,定位要准确。我们是技术性的,不能太强化地产的问题,如果太强化地产的问题,弱化产业的问题,我们就会有偏差的。

  新型城镇化的问题,我们协会和国务院小城镇研究中心7月13、14日已经定了在西安开一个新型城镇化和房地产产业发展的会议,规格很高,请了很多知名的专家讨论这个问题。新型城镇化是各个方面讨论的热点,明确的定义就是以人为本、让农民工转为市民、覆盖基本服务的城镇化,包括城镇的布局合理、完善功能、促进大公交协调发展的城市化等等,定义都很宽。但是有一条是根本的,由过去粗放的城镇化向提高效率和效益的城镇化转变,这一条是不会变的。

  我们之所以提出这个问题,主要是咱们过去城镇化的问题不少,就目前来说,我自己讲的是三个问题,一个是土地的城镇化,一个是人口的城镇化,2000年到2010年,建成区的面积是增加了78.5%,但是常住人口的增加只有45.9%,而在常住人口里还有两亿五千万的人是没有享受公共服务的。二是在一些城镇化推进过程当中的,有一些地方确确实实是强调了咱们房地产业和基础设施的发展,跟产业的发展是重视不够的,所以这次强调了产业的支撑,我认为这也是很好的。还有一点我们现在在城镇化里头,对于绿色、低碳、生态都是不够的,一些城市病的问题越来越突出问题。我们现在一直在讲宜居城市,宜居城市看着好像越来越近,但其实是越来越远。现在强调新型城镇化是特别重要的。

  第二我要讲一下在新型城镇化当中更加强调了产业的支撑,过去十几年里虽然城镇化里必须要有产业、必须要有工业、必须要有服务业,但是强调不够。这次强调的是城镇化和产业化的支撑融合,对产业园区肯定是个机遇。城镇化跟房地产肯定是正相关的,不管是对住宅地产也好,还是产业地产也好,包括商业地产、旅游地产都是正相关的关系。但是不要太夸大我们自己的行业,但是我们的作用肯定是客观存在的,我们的机遇肯定是客观存在的。产业地产确确实实给我们现在提供了一个机遇。这是第二个观点。

  第二个观点,现在国家讲的新型城镇化是集约智能绿色低碳,这是中央经济工作会议讲的城镇化。这跟我们这次会议上的两个主题,不管是园区地产也好,还是城市综合体也好,都是非常切题的。因为我们的产业怎么样向集约智能绿色低碳发展,这是现在面临的很大的课题。土地建成区的面积,同比增加的是78.5%,但是人口增加的比例很小,在这种情况下,原有的资源这样利用肯定是不行的,肯定要集约。另外工业化和信息化的融合要求智能,生态和环保要求低碳和绿色。我前不久,5月下旬在台中参加一个年会,讨论的各方面的专家,观点谈得最多的基本上是这样的观点,世界各国都觉得每个城市面临着三个关系的协调平衡的问题,一个是经济要发展,一个是资源要利用好,生态环境要保护好,还有一个是民生要保障好。这三个关系,任何一个执政党也好,任何一个领头者也好,都在协调这三个关系。如果这三个关系没有协调好,始终是发展不好的。我们现在也面临这三个关系,经济发展的关系,民生的关系,资源集约和环境保护的关系。民生问题咱们现在讲的是保障房的问题,现在经济发展和生态问题,建立生态文明的社会,将来生产空间也好,生活空间也好,都要体现绿色智能、绿色低碳。讲得还多一点,但是真正推进落实的还是有限。

  我到台湾去考察之后,台湾现在排的时间日程表,现在这方面的工作比我们抓得要有力的多,他们提出来,2015年以前,要有四个城市、两个县一定要变成一个生态城,除了台东以外,包括台南、新台北,还有两个岛,都要搞生态型的东西,二氧化碳的排放量要低于多少,都是有指标来规定的。我们现在还做得不够,现在我们的污染问题越来越严重了。所以集约智能绿色低碳是非常重要的。现在搞产业地产,哪些是该限制的,哪些是该发扬的,这是首先要了解的。另外如果要追求太新型的产业,有时候也是有风险的,因为新型的产业往往是在技术和市场上还不是很成熟的产业,所以就会有风险,所以度怎么把握要衡量好。

  参加会议的领导我们大家都是经常见面的,大家体会都很深。要搞好产业地产,要跟客户搞好桥梁纽带作用。另外,在运营的方式上面,有的集团建立了统一的定位、统一的招商等等,他们成功的要点是规模化、专业化和品牌化,非常重视客户的需求,产业是主导的,这个一定要树立好。另外要考虑产业链上的需求,把产业链的需求了解了,把产业链上有关单位的资源整合了、协调好了,产业地产才能做好。比如中关村产业园区、亦庄产业园区、上海鄣江产业园区等等,产业园区和科技园区肯定是大专院校、科研人才比较聚集的地方,因为要办产业园区肯定要有人才。

  这次会上还有一个综合体的讨论,现在综合体的讨论也很热,我自己认为综合体从聚集产业这一点,从集约利用土地这一点肯定是很好的,在综合体的开发当中要符合集约智能低碳,但是就目前来说,我们感觉到在商业地产这一块,在东北、西北等经济欠发达地区,开发量确确实实有些大,因为不管是哪一个地产,都有一个总量基本平衡、结构基本合理的问题,都有一个和当地的消费者的消费观念和消费能力相适应的问题,这些问题作为我们来说也一直在呼吁,商业都是全国的,怎么样来推动通过商业网点的规划、制定和实施来把商业网点的总量问题、路径问题规划好、实施好,这是一个很大的问题。我今天下午参加一个会,也要回报这个问题。虽然商业地产问题在我们整个规模来讲还不是很大的规模,但是现在有些地方竞争很激烈,有些企业慢慢向那个方向去了。但是现在问题很多,综合体问题也很多,商业网点问题也很多。整个产业地产涉及到的问题就更多了,如果把地产问题再放进去就更多。商业地产现在还确确实实面临着一个更现实的问题,就是电子商务发展起来以后,对咱们商业地产是个挑战,现在大家越来越体会到,综合体越盖越大、越盖越高,将来电子商务发展了那怎么办。我觉得考虑问题要全面一点,盖个房子花个三四年,将来电子商务都起来了,你怎么办?所以我们要把工业化和信息化的融合,是咱们要考虑新型城镇化的内容,同时也是商业地产必须要考虑的内容。信息化高度发展起来以后,从某种意义上,咱们的地球是变得更扁了,就又重新面临着规划的挑战了。所以商业地产一定要考虑这些问题。(来源:房讯网)

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