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浦东的房价,怎么都看不懂

发布时间:2020-05-15 09:21 点击次数:

今年的上海楼市有一些怪象,是从数据和现象里传递出的

当我把几个细碎的现象串联起来,发现有一些真相,值得单拎出来跟各位好好聊一聊

浦东,今年的楼市走势和房价,都很神奇

01

之所以会说它神奇,因为浦东正在频繁出现一些点状现象,如果你把这些细枝末节串联起来,会发现浦东楼市正在创造一些有意思的奇迹

第一个神奇:浦东的房价奇迹

很多人的固有印象中,上海房价涨幅比较高的可能会是浦西内中环板块,但我们拉出浦东浦西五年的新房涨跌幅走势后,却发现了一些不同的蛛丝马迹:

浦西整体均价一直更高,内中环的高房价拉高了整体价格

但如果你要说成长性,浦东反而更有想象力

浦东的房价,怎么都看不懂

从上面折线图来看,2017年到2019年还只是浦东小幅跑赢走势,到了2020年,则演变成了浦东单方面的压倒性优势

第二个神奇:浦东的认筹奇迹

大家应该都知道,今年的前滩东方惠礼,以高达555.7%的认筹比暂居上海认筹率榜首,比较有趣的是,前五认筹有三个项目来自浦东:分别是东方惠礼、碧云尊邸、滨江凯旋门

出于好奇,我又去扒了近三年的上海认筹率排名榜单,发现了这么一个夸张的现象:

2018年,上海认筹率排名前五的项目,前滩占据榜单一二名,2019年上海认筹率排名前六的项目,前滩又占据三席

浦东的房价,怎么都看不懂

过去我们总说上海某某板块的新房项目挣破头皮,但如果真要回过头去看争抢程度,在热门板块前滩面前,依旧不够看

这些高认筹比的神盘,开始扎堆出现在前滩

第三个神奇:浦东的供应奇迹

今年上海有个现象级楼盘:碧云尊邸

号称是碧云板块的最后一个新盘,叠加区域中心、低密稀缺、断供已久这些特性,面世后就一直高温不下

为此我们曾写过一篇文章:总价五千万的刚需,凶猛的上海土著

我曾几次去这个项目踩盘,但每次都找不到售楼处

一问,没有售楼处,就是这么任性

中心低密的神盘,在传统市中心板块也是稀缺的,但却把供应给到了碧云

浦东的房价,怎么都看不懂

还有一点各位请注意,不仅是当下浦东会发生这种现象级楼盘,以后仍然会持续发生

因为传统的市中心板块,以后不会有这种低容积率地块出让了

但浦东却实实在在具备这个条件

第四个神奇:浦东二手房的奇迹

说到今年的二手房奇迹,有必要再和大家提一下张江的万科翡翠公园

2014年开盘的翡翠公园,去化速度一直都不错,2018年尾盘的认筹比攀升到榜首,算得上张江的红盘

奇怪的是,当我在链家上搜索万科翡翠公园二手房的时候,竟然发现1套挂牌房源都没有,按常理不应该这样,正常的行情,每月也至少要有5套的房源挂牌才对

为了找背后的原因,我整理了这三年万科翡翠公园的二手房成交均价,发现了一个现象

这几年上海二手房整体横盘甚至打折才能售出的情况下,万科翡翠公园却走出了独立上涨的行情

浦东的房价,怎么都看不懂

供应稀缺、较快上涨的循环效应,在浦东的热门板块持续发酵

第五个神奇:逆袭盘奇迹

这一点,祝桥板块的公元2040很有代表性,作为一个即将到南汇的远郊,比迪士尼还要向东的项目,过去一年一直艰难去化,却因为莫名引进的进才东学区,绝地反弹

浦东的房价,怎么都看不懂

各位仔细想想,为什么以上这些现象会集中发生在浦东,是巧合吗?还是背后有什么值得深挖的原因

想要看懂奇迹,必须先看懂浦东的楼市格局

02

我们先一起来抽丝剥茧,看看藏在上海房价里的板块秘密

浦西大家应该都知道,房价是跟着环线走的,所有的定价前提,很少会先看配套和交通,而是先看,环线

? 内环内的一手房定价,均价大概在13w左右

? 内中环的一手房定价,均价在9w—10w左右

? 外环的一手房定价,均价在4.3w左右

在这片传统的城区,所谓的楼市环线论依旧坚挺的存在着,人和环线是呈不断向外扩散的趋势

但如果你反过来看整个浦东的发展,会发现浦东已经很难有明显的环线差异了,也就是不会再按环线来定义房价

举几个例子可能更直观一些

? 外环外的保利首创颂已经卖到了单价6.95w,远超外环的新房价格体系

? 张江还要往东的唐镇板块,靠近龙东大道的大名城(600094,股吧)紫金九号,可以卖到6.7w

? 快跑到外高桥(600648,股吧)的森兰板块,森兰壹公馆竟然也卖到了5.8w

? 比迪士尼到市区还要远的祝桥板块,公元2040竟然也可以定到4.5w

浦东的房价,怎么都看不懂

你会发现,浦东的房价体系怎么这么神奇,不按环线套路走的啊,祝桥怎么也可以比肩浦西外环了

但如果你在浦东多走几个板块多看几个房子,就会明白:所有在浦西的定价标准,到了浦东,全部都被打散

这里的定价体系,只有一个标准,围绕着板块和产业的联动,产业的注入才会真正意义上颠覆地段远近的概念

03

究竟是什么原因支撑浦东楼市这么快的起势?从一些数据和现象我试图剖解一些原因

首先,产业强势是达成一致的。在上海规划内的产业园区中,浦东的产业园区收录是最多的,甚至接近第2名与第3名的数量总和

浦东的房价,怎么都看不懂

而且浦东的产业分布有一些很有意思的特点,大的产业园区被摊薄到整个区的内部和边缘段,撑起了整个的骨架和血肉

而小的产业并不会打散,依旧会集聚在大的产业园区内,支起了能与骨肉联动的手和脚

浦东的房价,怎么都看不懂

就这样从骨架到血肉再到手脚并起,盘活了整个浦东产业内外部的驱动

对于浦东来说,从政策引入企业再到吸引人才,这还都是起步,而下一步,就是基础设施的填充和完善

从这个切面来说,浦东也的确在做很大的改变

先来看看交通路网。上海市城市2017-2036总体规划中,明确提出未来将规划增强浦东枢纽对外快速集散路网,届时区域内会形成“三纵五横”的快速路网

未来这样密集的交通路网,也会逐步补齐浦东的交通短板

浦东的房价,怎么都看不懂

在填漏补缺阶段,其实浦东也在做与浦西的道路对接和联动

比如龙东大道的延伸段,可以无缝实现郊环到内环线的连接,比如浦东的外环高速段,和中环线直接距离非常近

浦东的房价,怎么都看不懂

浦东的道路建设和填充,其实和浦西大相径庭,很大的原因就是起点的规划更高,供给更强

04

但单单有政策、产业、人口,最后到交通、城建这样的填充,其实还撑不起浦东的房价体系。

还有一点不能被忽视的,就是教育

新区的起步一般都有这个阶段,从产业到人口到基础建设,最后引入好的学校来完成起势

这也是为什么,今年的虹桥浦东利好这么多,没有好的学区的项目依旧会面临着购买力的纠结

在这一点上,浦东的教育同样很神奇:起步晚但速度快

首先是教育资源不再那么单一,14个片区的划分,已建成132个学区和集团,覆盖了721所学校

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不光是覆盖面广,教育能力如今也同样可以跟上,拿张江集团来说,建校时间不足15年,数年来的中考升学成绩可以排在全区第一、全市第五左右,已经可以和浦西第一梯队的学校相媲美

浦东的房价,怎么都看不懂

图:申城升学

在这个方面,浦东有几个板块受学区驱动还是比较明显的,一个是唐镇板块,另一个是森兰板块

唐镇的起势很容易理解,因为紧挨着张江,但张江板块的住宅用地又太少,很多人口、配套等要素外溢到唐镇,最后板块内补入了福外学区,让很多张江的购买力坚定选择了唐镇,由此奠定了唐镇板块的房价版图

森兰板块则比较神奇,依托着外高桥保税区,离内中环五角场不远的距离被人熟知,之前的学区也不弱,但引入明珠学区之后,明显去化速度更快

种种因素的叠加,产业人口的资源分配,交通路网的全面通达,基础设施的完善,配套短板的逐步补齐,高收入人群的购买力跟投,都会侧面烘托起浦东的房地产市场发生变化

也就是这样一步一步的,推导发生了我们开头所说的楼市怪象

05

过去的浦东被寄予厚望,后来又被指责没有达到期望

但浦东实在太大了,现在我们回过头也可以不夸张的说,过去三十年浦东立的目标,基本都实现了

从一个江边滩涂发展成为了集金融、科技、航运于一身的新贵中心,只用了30年,GDP总额也早于2018年就过了1万亿

浦东的房价,怎么都看不懂

2018年就可以破1万亿是什么概念,已经足以比肩郑州,超越合肥这些二线强省会了

政策的倾斜,产业和城市人口的流动,包括区域的崛起,会让寻找工作机会、重视居住体验的年轻人,更倾向于买入浦东这样主力新城区的房产

城市在升级,市场在升级,房产在升级,买房人也在升级,这是不可逆的趋势

这也是我坚定看好浦东后市的原因

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几点建议给到打算在浦东买房的朋友吧

1、 在浦东买房,不要简单的看离市中心的距离,在这里距离在很大程度上是被打散的,中心的意义是薄弱的

该看什么?看产业的分布和人口的流动,这些才是定义浦东房价体系的要素

2、 浦东有一个特点值得抓住,是产业和人口的外溢,像唐镇、周康承接张江,三林承接前滩,有些外溢的板块,虽然起势较晚,但后发之力是确确实实存在的

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