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傍大腿的佛山,房价有没有天花板?

发布时间:2020-05-15 09:20 点击次数:

佛山是个有历史的城市。

除了有佛学的缘分和羁绊外,真正让人记住佛山的恐怕还是深厚的武术基础。

一记“佛山无影脚”的冠名功夫,让佛山功夫让人传诵至今,佛山是武术的传承人黄飞鸿和叶问的故乡,比起一般的城市,佛山的文化感染力还是非同一般。

不过,现代的佛山的发展并没有依靠他的文化底蕴,反而是一批具备前沿思维的民营经济,这么些年来佛山一直以制造业立市,去年佛山GDP突破1万亿元大关,成为广东省内继广州、深圳之后第3座GDP超过万亿元的城市。

三次产业结构为1.5:56.5:42.0,工业制造业占据绝对的主导地位。

傍大腿的佛山,房价有没有天花板?

如此强劲的GDP和工业实力,让佛山本身就具备“内生增长”的能力,也是一个耀眼的明星地级市。

但这些年,佛山形象却逐渐附庸化广州,更依赖傍着广州的“大腿”来寻求发展,今年已经是广佛同城第11年,当下的佛山现状如何?

说起佛山的五区,可谓泾渭分明,就好像彼此独立的区域,有人甚至认为佛山是一座用五个小城市拼起来的大城市。

傍大腿的佛山,房价有没有天花板?

佛山五区由:高明、三水、南海、顺德、禅城组成,但北侧的三水和西侧的高明经济比较薄弱,禅城虽然是佛山的政治和文化中心,但在政治核心上又不属于绝对的控制中心,毕竟经济基础决定上层建筑,佛山经济强区并不是禅城,而是顺德和南海。

也正是因为政治中心和经济中心的剥离,让很多人都觉得佛山是“分裂”和“不团结”的,佛山多城、多镇、多乡,每个区域按照各自喜好发展,缺乏合作和交流,外人看来分散,但这种分散有点偏见但却也是情理之中。

佛山的顺德诞生了以美的、格兰仕为代表的电子电器行业,还有以碧桂园为代表的品牌房企,更有以顺丰为代表的快运速递等一系列强势行业,这些企业在业内都能排在前列,甚至在全国都是大名鼎鼎,也难怪顺德会飘飘然,有时候甚至间歇性忘记自己也是个佛山人。

不过佛山的矛盾点还不在于对顺德、南海的实务缺乏管控力,而是更该警惕广佛同城下,广州对佛山人口和产业的虹吸。

因为客观事实就是,佛山离广州真的是太近了。

广佛同城是一个早就被提出的计划,早在1919年,孙中山就在《建国方略·实业计划》中粗略地提出了一个大广州的概念,让他钟爱的广州成为世界级的港口。这个计划此后不断被人改头换面地提出,虽然佛山至今未被广州“吞并”,但也面临着面临人口和资产流失的困境。

广佛到底有多近?

从地图上看,基本就是挨着的。从广州的天河中心到佛山禅城市中心,32公里左右,自驾只要1小时。

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广州南站搭乘轻轨到佛山,也只要10分钟。

而且广佛是一个真正具备跨城地铁的都市圈,一条广佛线直接连接广州和佛山,从广州西朗站到佛山的禅城区,只需要51分钟。

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除了已经在运营阶段的广佛线之外,佛山地铁2、3、4、5、6、8、9、10、11号线也会连通广州,而2号线一期工程、3号线以及广州7号线西延线等项目已经在建,其余也已列入《佛山市城市轨道交通建设规划(2017-2022年)》上报审批。

傍大腿的佛山,房价有没有天花板?

公交方面,目前总共有广佛公交、广佛快巴、广佛城巴等,总共有109条线路在全区都有覆盖,公交卡(含广佛通卡)也通过升级“岭南通”实现区域内公交、地铁一卡通,一张地铁卡,广佛都通用。

所以不管是地铁、城际还是公交,交通路网基本实现全覆盖,广佛同城基本是在渗透中融合,虽然行政区域壁垒没有打破,但也已经似有似无,润物细无声。

广佛同城,交通先行,带来的最直观变化就是:不少广州人拿着广州的工资却住在佛山,毕竟从佛山坐地铁到广州,都比从花都进城还要方便,何乐而不为呢?

而且和广州忙碌的城市氛围和较高的生活成本相比,佛山的生活节奏要缓慢很多,而且物价房价会更低,对于无法支付高房价的广漂一族,佛山就成为他们用脚投票的区域。

这也就构成当下佛山楼市存在的投资机会。

广佛同城下,佛山的房价相比广州更有竞争力和想象空间。

佛山目前的均价是1万出头,但每个板块也同样存在巨大的价格差,且基本是围绕着环广,由近及远,房价由高转低,当下的佛山房价呈阶梯状,近广越近、房价越高,反之,则低。

傍大腿的佛山,房价有没有天花板?

因此很多人认为,佛山房价,成在广州,也受困于广州,虽然有未来,但涨幅有限,可能存在房价天花板。

真的如此吗?

前面我们知道,佛山的制造业是非常强势的,2014年,庞大的广州工业增加值只比小小的佛山高出15%左右,今年在疫情影响下,包括东莞在内的以制造业为主的城市,2月份年基本遭遇订单荒,但2月份佛山的外贸出口同比逆势增长16%,增速增量贡献度均位列全广东第一。

佛山强劲的民营经济,让他和普通的环一线城市的其他城市不同,他有足够强劲的“内生动力”,但只有制造业,显然还不够,制造业能吸引的人才流入始终有限,只有将制造业变为“智造业”,才能更大范围吸引更多的人才流入,高净值的人群才能让佛山楼市有持续上涨的可能性。

佛山近些年也想通过与旁边的“大树”广州合作,以期实现产业转型升级。

所以佛山房价是否存在天花板,一个是取决于傍着的这条大腿是否给力,第二是取决于佛山自身的产业升级,第三是人口流入数量。

目前广佛仍然存在明显的价差,只要价差空间仍然存在,刚需就会持续往外圈走,楼市就有持续接盘的能力,房价自然还会继续往上走,所以现在说天花板,还为时尚早。

佛山现在分散化发展,没有一个强中心,更像各地开花的状态,但花开得好不好,艳不艳还是有差距的。

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