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王珂:写字楼投资市场的另类解读

发布时间:2020-05-25 22:16 点击次数:

我今天为大家展现七张图和表。

  第一张图是写字楼到底是什么东西。我们觉得写字楼之所以有租金,不管它是整售还是散售,都是有价格的,有价格是因为它有租金,有租金是谁贡献租金呢?是因为有生意,是企业和企业之间、企业和个人之间可以做生意,因为交易之间是有成本的,为了降低交易成本,就有场地,场地出现的是什么?场地就是写字楼,大家有一个相对更加中立的场地来展示企业形象、做交易、做生意,这就出现了写字楼

誉翔安地产合伙人 王珂先生

  如果北京的写字楼现在热点区域很多,我们去看北京的写字楼到底是怎么长出来的?其实从90年代之前北京是没有写字楼的,非常少,为什么90年代之后出现了写字楼?是因为外国人进来了,和中国人做生意。外国人怎么来北京的呢?坐飞机过来的,跟中国人洽谈生意,在哪儿洽谈?是通过使馆,所以在东三环这条线会长出来一个CBD。外国人做生意有一个很好玩的事情就是500强在中国开拓业务,但是中国政府有个规定,允许外资来中国扩大业务,但是你赚的钱不要挪走,我鼓励你扩大再生产,你不能说在这儿赚了一笔钱就跑了。所以大量的美元、大量的结汇就不断沉淀到中国,在中国内地继续扩大再生产。在北京就发现,如果把北京地图做成一个动画的话,会看到通过外资的注入,让中国经济产生活力,然后长出来一个CBD,CBD的企业赚了钱,通过一条权力管道,慢慢传入到金融街。金融街这几年越来越强,金融街的售价几乎没有,租赁是超级稳定的,其实是培育出来一个很强大的国家资本主义的中心。北京的CBD不再是外资的天下了,北京的CBD逐渐让位于央资的机构,大家都在抢占CBD核心区,现在CBD核心区几乎都是中国超级金融机构来构成。外企去哪儿了?外企顺着东三环这条线逐渐被挤走了。

  第二张图是现在北京写字楼市场的几个大板块,是以CBD和金融街作为两个核心的双核,这个双核再加上长安街这条线,顺着东三环和西二环、西三环这两条带在延长。北京的写字楼很有意思的一件事,它在空间上会表现出来有很清晰的骨架关系,这条骨架上会看到这几年几乎活跃的写字楼,无论在租赁表现上活跃还是在销售表现上活跃的,都在这条骨架上,东三环、西二环、西三环的南北延长线,我们跟外资做交流的时候,会通过这几个点跟客户做交流,大家都会知道围绕着这个骨架,未来写字楼高增长的供应,就是投资回报比较好的供应,基本会围绕这个骨架来完成。而它表现出来的价格,全球资本主义这条轴线,就是以外资为导向的这条线,CBD周围很少有十块钱以下租金的项目,望京这两年快速上涨,亦庄还处于低谷,因为客观来讲有供应商的原因,亦庄是特别典型的低洼地带。西面这条线稍微斜一点,是因为金融街在往西南方向转移,租金从15块钱的梯度逐渐下沉到三四块钱。

  北京的写字楼很有趣,它是在中国仅有的一个城市,复合了几种资本力量的合体。第一种力量是全球资本主义,对外开放。第二种力量是相对双轨制的国家,就是国家资本主义最强势的地方,是在北京,民营资本散落在不同的点上,在这个骨架周围。这也可以解释为什么北京的写字楼从租金的上涨趋势和售价上已经超过上海,而且未来我们认为还会持续超过上海,只要国家资本主义越来越强,现在看到的租金,过两年我们再看,因为过两年是租金调换期,有可能租金还可能继续再上涨。当然这个上涨不再是以老三样,中关村、金融街和CBD,不再是以老三样商圈为代表,而是以这八个商圈共同整体上涨表现出来的形势。

  当我们把它分成一些梯度的时候,看到租售的局面是很有趣的事情。我们经常开玩笑说,我们是做写字楼的销售服务,我们会发现有一个甲方请吃饭指数。现在四万块钱以下的项目基本不请我们吃饭,四万到六万块钱的项目大家有来有往,很愉悦,六万块钱以上的写字楼项目基本都会请我们吃饭,我们不需要买单。我们再回到刚才这个表会看到什么呢?它实际上代表了一种市场的投射,这个市场的投射是什么呢?售价比较低的,比如第三梯队,是四块钱/平米/天,反映在售价上也就是两三万块钱,在投资很匮乏的市场,激活了中国大妈式的购买力,三四百万都有,做得很小,销售非常活跃,几乎不需要用专业的销售服务商去完成。而到中端的时候,就是四块到十块的时候,北京主要的主力项目都是集中在这里,算出来的售价差不多在四到八万,如果用晴雨表来看,这个主力市场现在处于租售两旺的状态,包括我们过去一年做的项目,也能表现出来。而到了十块钱的时候,比如咱们所在的位置,周围的CBD核心区,租金非常好,但是反映在销售市场上就变得不那么活跃,为什么?第一是因为像这样的高端项目绝大多数都是经过十年以上的积累和长时间的运营,培养出来很好的租赁表现。第二是从业主方的角度来说,已经可以通过贷款等一系列金融化手段去获得,已经不需要用销售、预售的方式解决资金需求,客观导致的是二三十块钱的租价也有,但是真正的到市场上销售的是以第二梯队为主力。

  我们拿我们自己这三年多的时间,差不多70亿的交易数据做一个对比,买写字楼作为投资的客户,他们发生了什么变化。因为我们不是按套来卖的,基本上是为客户提供不动产资产配置的角度。用64个亿的数据来做分析,分为一千万以下的散户,一千万到五千万,五千万以上,差不多是这样的分类。接近600组成交客户。我们会看到几个特点。

  第一个特点,脱媒。因为北京差不多一年的交易量,写字楼和商业的交易量大概在350亿的水平,上下50亿左右。好的时候400亿,不好的时候退到300亿。全国只有两个城市是在这样的数量级,北京和上海。到了第三名的时候直接砍一半多,第三名是广州,150亿左右,深圳只有100亿的交易额。有一个区别,北京市场跟上海有一个区别,北京是以私人投资客户作为主体,这400亿里面几乎有300亿,就是3/4的客户是私人投资者。上海是一半对一半,有机构间的交易,大宗交易更多,散客交易也会比较均衡。而北京是以私人投资客户和全北方的高净值客户为主体的市场。这些客户的第一个特点是脱媒,他们实际上买的已经不是房地产了,对他们来说配置的是有收租能力的不动产资产配置,这些客户都是交易周期很长,差不多每个人半年到一年到处选择合适的项目,而且是在北京转着圈的买,对具体的地点其实不是特别关心,不是说一定要买一个金融街的项目,或者一定要买一个通州的项目,不一定,他只关心的是这样多余的资金配置到不动产里面,能获得什么样的回报,它的流动性风险,它后来的溢价能力,更像是用一个金融品投资的角度来看,所以他们会表现出购买特征的时候,就会表现出来第一特点,就是脱媒,脱离土地本身媒介的特性,这在写字楼市场是很典型的现象。也也会带来一个,我们经常跟开发商朋友一起去交流,首先我们用很长时间来交流一件事,就是写字楼和商铺的销售,如果选择用预售的方式来做服务,写字楼和商业的销售本身是用金融产品的逻辑来考虑。

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