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秦虹:存量房时代的房地产市场

发布时间:2020-05-25 22:15 点击次数:

  房讯网讯 我们的课题研究是存量房时代的房地产市场。为什么做这样的课题呢?因为未来的房地产发展可能会告别未来十年的发展模式,很难复制过去十年的发展道路。那么未来房地产市场会呈现什么样的特征,以及有哪些机会?由于中国房地产市场过去十年的增长,确实盖了很多房子,下一步中国房地产市场逐步走向成熟,一定会越来越多的呈现出成熟的发达国家房地产市场的特征。

秦虹:存量房时代的房地产市场

住建部政策研究中心主任 秦虹

  中国的房地产市场和发达国家的房地产市场有什么不同呢?我们想最大最大的不同是中国今天的房地产市场还是一个以增量交易为主的市场,无论是住房,我们新房卖的总量上高于二手房、存量房,还是写字楼、商业这些大量新建的开发,但是我们想随着过去大量新建的开发,无论是住宅还是商业地产,下一步一定会呈现出存量房交易逐步的占比提高,就像现在的发达国家,比如美国,91%的住房交易是二手房交易,新房交易只占9%左右。对商业地产来说更是如此。国外的一些成熟的房地产市场,大量的商业地产,都是旧楼宇的改造,来提供新增的需求。而新建写字楼也好,商业也好,提供这样需求的比重和分量是非常小的。所以我们做了一个议题研究,如何进入存量房时代,房地产市场会出现哪些变化,中国什么时候能进入存量房时代。我把这个研究的其中一点内容跟大家做一下交流。

  我认为中国房地产市场已经开始步入存量房时代。存量房时代的房地产市场特征和西方市场是有明显差异。存量房时代的商业地产会助推楼宇经济的发展。

  怎么判断一个地方的房地产市场是存量房市场还是增量房市场呢?用两个指标来衡量。一个是对住宅市场来说,如果房屋交易以二手房交易为主,占的比重超过了新房交易,我们认为它已经开始进入存量房了。按照这样的指标,中国的住宅现在四个一线城市,北上广深,二手房交易量已经超过新房,可以说一线城市已经进入存量房时代了。那么二线城市正在步入存量房时代,因为二线城市新房交易还多一点,但是和二手房也非常接近了。大量的三四线城市,过去几年住宅量大量的开发,必将很快也要进入存量房时代,就是二手房交易会占比提高,超过一手房。

  对商业地产来说,我们认为在新增供应的商业地产里边,是存量房的改造供应为主,还是新建楼宇为主,来衡量它是否进入存量房时代。我们现在发现实际上一二线城市的核心区内,由于土地的限制,大量的过去的存量的商业地产的更新改造的空间是非常大的,因为中国的城市面积扩张很快,城市建筑区的面积扩张比人口的扩张快了一倍,在改革开放初期,1978年,中国城市人口只有1.7亿人,现在是7.1亿人。虽然人口增长这么多,城市的建筑面积增长比城市的人口增长还要快,我们过去存量的已经建成了大量既有的建筑,级差地租已经发生了很大变化,但是可能地面上的楼还是在过去那种时代,所以面临了很多的更新改造,增加新的供应的机会。

  在存量房时代,就四个明显的特点:

  第一,物业价值将会与级差地租同步提升,过去我们五千块钱买的房子,在北京现在变成了五万,物业的价值和级差地租同步提升。

  第二,商业地产的商业模式将会同过去新建商业楼宇提供,以开发、散售为主的经营模式,转变成整体的以资产管理为核心的整体经营模式,商业模式会发生变化。

  第三,租赁市场将会更加发达和繁荣,凡是存量房交易为主的市场,呈现的特征,住房市场的租赁占比提高,比如说在第六次人口普查数据看到的情况,全国总的城镇住房自住率平均是79%,但是北京、上海、广东、浙江这两个市和两个省住房自住率只有60%,因为这两省、两市租赁市场远远发达于其他地方,这两省、两市也是全国经济最发达的地方。所以租赁市场非常繁荣,体现在住宅市场上,也体现在商业地产上。商业地产随着存量房时代的来临,客户租赁的需求更加稳定,客户群更加明确。

  第四是在存量房时代,中介服务不断创新并日益发达,到二手房交易的时候产权结构非常复杂,涉及的环节也非常多,以二手房交易和租赁为主的律师的服务以及中介服务,以及为二手房市场的交易和转让所支撑的一些大量的金融服务都会产生,所以中介服务日益发达。

  存量房时代的楼宇经济、写字楼的发展面临着什么样的空间呢?我们认为商业地产的更新改造是有助于振兴地区经济的,体现在楼宇经济的繁荣。主要有以下四个方面:

  第一,存量楼宇改造,将会带动城市经济的发展,受政府欢迎。因为旧有的写字楼改变之后,从旧写字楼变成新写字楼,将会改变城市面貌,再造城市繁荣。我们现在看到西方很多发达国家,老的城区的衰败,从衰败到再复兴,都是振兴的过程,既增加了地方的收入,也带动了新的就业的增长,也带动了周边经济的繁荣,所以会受到政府的欢迎,政府喜欢,这样做会受到政府的支持。

  第二,物业质量升级实现多方共赢,受到消费者的欢迎。消费者就是对楼宇的使用者和经营者,在物业质量整体提升的过程中,实际上是能够带动多产业链以及多方投资和使用的完全改变,一定会受到消费者的欢迎,整体的物业质量提升。

  第三,经营模式转型提升了商业地产的品质,就是从过去的散售、开发为主,变成整体经营,以资产管理为核心,会受到经营者的欢迎。因为这样整体的经营,将会带来整体商业地产资产的管理和经营模式的改变,经营者比如一些店主、一些品牌运营商都会在这种经营模式转型过程中非常顺畅的来完成他们的一些经营,所以会受到经营者的欢迎。

  第四,全方位的资产管理提升投资回报,会受到投资者的欢迎。因为这种以持有为主的商业经营模式,需要一些长期稳定的资金的支持,特别适合像REITs这样的资金来注入。

  现在我们提新型城镇化的核心是以人为本的核心。现在55%的企业面临着开工率只有75恩%,所以下一步中国经济的发展一定会面临着产业结构的调整,产业结构调整就意味着服务业的比重在经济增长中的贡献会大幅提升。从现在40%多提升到中等发达国家占60%的水平。服务业提升,意味着大量从事服务业的就业人口的增加。我们在关注未来的投资机会的时候,不能简单的说以过去传统的住宅开发模式为主,今后传统住宅开发模式面临着很大的挑战。下一步我们面临什么样的机会呢?

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